Кредитные плюсы

Бурный рост выдачи ипотечных кредитов, вызванный снижением банковских ставок, вселяет оптимизм в строителей и позволяет надеяться на рост продаж на первичном рынке недвижимости Петербурга.

В 2017 году ипотечное кредитование показывает впечатляющие результаты по сравнению с предыдущими годами — и это несмотря на то, что в 2015–2016 годах действовала государственная программа поддержки ипотеки на первичном рынке. Так, по данным АИЖК, за первые 7 месяцев 2017-го в целом по России было выдано 507,8 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 927,8 млрд рублей. Это на 12% больше, чем за аналогичный период прошлого года в количественном выражении и на 20% — в денежном, отмечают в АИЖК.

Петербург не отстает от общего тренда. По данным Центробанка, в Петербурге в январе–августе 2017 года было выдано 25,1 тыс. ипотечных кредитов на сумму 61,8 млрд рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2016 года выдано на 5,4% больше кредитов, а общая сумма выданных кредитов выросла на 22,6%.

Ниже низкого

Рост спроса на ипотеку в первую очередь связан со снижением ставок в большинстве банков. Тон здесь задают, конечно, крупнейшие банки вроде Сбербанка или ВТБ24, вслед за которыми снижают ставки и все остальные. Так, по данным АИЖК, ставки по ипотеке достигли минимума за всю историю развития рынка с 2005 года — 10,53% на новостройки и 11,14% на вторичном рынке. При этом с августа 2017 года ставки предложений по ипотеке крупнейших банков начинаются от 9,5% — это ставки по кредитам, которые будут выданы в сентябре–октябре 2017-го, отмечают в АИЖК.

«В среднем ипотечная ставка сегодня составляет 9,4–10,5% годовых, — рассказывает начальник отдела ипотечного кредитования группы компаний „КВС“ Елена Тарабукина. — Снижение уже наблюдается — вслед за Сбербанком, установившим процентную ставку на уровне 9,4–9,9%, начали снижение ставок и другие кредитные организации». По ее словам, в стремлении сохранить интерес клиентов к кредитным продуктам банки неминуемо включатся в это своеобразное «соревнование» и будут вынуждены двигать ставки в сторону уменьшения. Конечно, о радикальном снижении речи не идет, скорее о десятых долях процента.

«Тем не менее после каждого объявления о новом снижении ставки одним из ведущих банков мы получаем всплеск интереса от людей, которые по каким-то причинам либо ждали снижения ставки, либо для них это был прекрасный информационный повод обратить внимание на этот продукт», — отметил директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.

Директор по продажам «Главстроя–СПб» Юлия Ружицкая считает, что ожидать заметного снижения ставок в краткосрочной перспективе не стоит. «Скорее всего, сохранятся те же показатели — на уровне 10–10,5%, — отмечает она. — Многие банки исчерпали возможность работать по снижению ставки и начинают использовать другие инструменты привлечения клиентов: расширяют линейку ипотечных программ, снижают первоначальный взнос».

На особых условиях

Для того чтобы взять ипотеку на приобретение жилья в новостройке, объект должен быть аккредитован банком. Впрочем, у ведущих застройщиков все объекты доступны для покупки в кредит. «Сотрудничество расширяется: растет число банков, работающих с ипотечными кредитами, увеличивается количество совместных программ с банками, — рассказывает коммерческий директор ГК „Пионер“, Санкт-Петербург, Татьяна Копыстыринская. — Ипотека становится более гибкой, банки готовы аккредитовать объекты на самых ранних стадиях их реализации».

По словам Юлии Ружицкой, ключевым параметром для банков при прохождении аккредитации, как и для клиентов во время покупки, остается статус застройщика. «Банки всегда внимательно изучают новостройки, рассчитывают возможные риски, поскольку иметь в своем портфеле большой пул квартир у ненадежного застройщика никто из банкиров не хочет», — поясняет Юлия Ружицкая.

Все сроки строительства обязательно фиксируются в проектной декларации, и, как только застройщик начинает себя вести не в соответствии с этим графиком, на объект сразу приходит проверка.

В результате сотрудничества появляются совместные программы застройщиков и банков, направленные на субсидирование ипотечных ставок, которые заметно повышают доступность квартир в новостройках и пользуются спросом, говорит Елена Тарабукина.

Например, совместная программа КВС и Райффайзенбанка устанавливает ипотечную ставку в размере 7% годовых в первый год кредитования. Это подходит тем, кто планирует быстро — за год–два — погасить ипотеку. Также при покупке квартир в двух корпусах первой очереди «Ясно. Янино» действует программа субсидирования от Сбербанка со ставкой от 7,9% годовых на весь срок кредитования. Для клиентов, приобретающих квартиры в объектах Setl City, действуют специальные ставки от Сбербанка, банка «Санкт-Петербург», Абсолют Банка, Россельхозбанка и т. д., рассказывает руководитель отдела ипотечного кредитования ЦРП «Петербургская недвижимость» Юлия Мошкова. Например, по программе от ВТБ24 минимальная ставка составляет всего 6%, а размер первоначального взноса снижен на треть — с 15 до 10%.

«По нашим оценкам, средневзвешенная ставка по ипотеке будет ниже 10%, — считает Татьяна Копыстыринская, — это станет для покупателя дополнительным стимулом принять решение приобрести новую квартиру». Есть и дополнительные бонусы от сотрудничества банков и застройщиков. «У покупателей есть возможность выбрать комфортный для семейного бюджета ежемесячный платеж, приобрести жилье без первоначального взноса или даже снизить кредитную нагрузку на время строительства дома», — дополняет Юлия Мошкова.

Фактор роста

Ипотека сегодня занимает большую долю в структуре продаж всех строительных компаний. Так, в структуре сделок КВС доля ипотеки составляет 71%. «Это говорит о том, что ипотека по-прежнему остается одним из самых популярных и доступных инструментов решения квартирного вопроса», — говорит Елена Тарабукина. В сделках «Главстроя—СПб» доля ипотеки составляет около 60%. В объеме продаж ГК «Пионер» в первом полугодии 2107 года доля ипотечных сделок составила порядка 49%, а по отдельным объектам достигает 70%. «В дальнейшем расти будут цены на квартиры, а доля ипотеки для большинства объектов останется на уровне 50–60%», — отмечает Татьяна Копыстыринская.

Юлия Мошкова говорит, что по итогам первого полугодия доля ипотечных сделок составила 63% от общего объема продаж, и произошло это как раз во многом благодаря повышению доступности ипотеки за счет снижения банковских ставок и появления привлекательных условий кредитования. По словам Татьяны Копыстыринской, росту ипотечных сделок способствуют также особые условия, которые застройщики нередко предлагают при 100%-ной оплате покупки — в том числе с привлечением ипотеки. Например, в ГК «Пионер» размер скидки может достигать 22%.

Однако всему есть предел. «В моем представлении в текущих реалиях такие показатели ипотечных сделок — практически максимум, — считает Сергей Терентьев. — Вряд ли количество продаж с помощью ипотеки в среднесрочной перспективе достигнет отметки 90–100%. На мой взгляд, цифра 70% выглядит как максимально возможная».

Высокая доля ипотечных сделок повлияла на динамику продаж жилой недвижимости. «Безусловно, именно этот фактор позволяет поддерживать продажи в текущем периоде на достаточно высоком уровне, особенно учитывая сокращение инвестиционных покупок», — резюмирует Юлия Ружицкая.

Кроме того, для застройщика ипотечные сделки выгодны, так как при их оформлении застройщик не несет никаких рисков. Благодаря привлечению покупателем кредитных средств застройщик получает за квартиру 100%-ную оплату, а дальнейшее взаимодействие с клиентом ведет непосредственно банк.

Источник
Газета «Деловой Петербург»

Назад к списку