Как купить квартиру, если не хватает денег?

Разбираемся в ипотеке, рассрочках и петербургских программах помощи потенциальным новоселам.

Если у вас нет времени на то, чтобы вникать в нюансы различных способов приобретения жилья, просчитывать, какой из них выгоднее, искать подводные камни, не переживайте. Мы сделали это за вас.

Что такое квартира для современного человека? Это вовсе не стены и крыша над головой. Это нечто большее. Это реальная возможность воплотить в жизнь свои мечты. Ведь если задуматься, что мешает нам сделать то, о чем мы давно мечтали? Родить еще одного ребенка, завести домашнего любимца. Устроить себе свой и только свой отдельный кабинет! Отсутствие места и необходимость делить тесные квадратные метры с членами семьи.

Эх, вот была бы у нас своя квартира...

До сих пор с завистью смотрите на новенькие жилые комплексы, вздыхая: "Нам это не по карману"? И напрасно! Если разобраться в механизмах ипотеки, рассрочки, изучить программы помощи покупателям жилья, действующие в Петербурге, можно выяснить, что решить квартирный вопрос гораздо проще, чем кажется.

Итак, обо всем по порядку

Где взять деньги на первый взнос?

Оформить ипотеку или рассрочку, если какие-то накопления на квартиру уже есть, сегодня не проблема. Вопрос в другом: где взять деньги на первый взнос? Потому что практически все банки требуют внести минимум 20 процентов от полной стоимости квартиры. Новая однокомнатная квартира в Петербурге сегодня в среднем стоит 3,7 миллиона рублей, а значит, покупателю нужно иметь минимум 700 тысяч для первого взноса. Даже если рассматривать самые дешевые варианты на территории Ленобласти и найти предложения за 2 миллиона, то покупателю все равно необходимо собрать хотя бы 400 тысяч. Для многих эта сумма неподъемная.

Что делать? Есть несколько сценариев

Субсидия на улучшение жилищных условий

Этот вариант подойдет для городских очередников, которые стоят на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Они могут рассчитывать на предоставление безвозмездной субсидии от государства, которую можно использовать в качестве первого взноса. В Петербурге действует несколько социальных программ: "Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге", "Жилье работникам бюджетной сферы", "Молодежи - доступное жилье", "Предоставление безвозмездных субсидий для строительства или приобретения жилья". Эти программы отличаются условиями и нацелены на разные категории людей, но сумма выплаты одинакова для всех - 30 процентов от стоимости квартиры. Так что полученных от государства денег вполне хватит на первый взнос.

 

Военная ипотека

Участвовать в военно-ипотечной программе военнослужащий может через три года после вступления в нее. Все это время на его именной счет поступают деньги. Так образуются накопления, использовать которые можно в качестве первоначального взноса. Какая именно сумма окажется на счету, зависит от срока службы, возраста, времени вступления в программу. Затем полученный кредит по ипотеке будет погашать государство по ходу службы военного. Увольняясь, военнослужащий выплачивает кредит самостоятельно.

 

Материнский капитал

Еще год назад использовать материнский капитал можно было только на погашение ранее взятого ипотечного кредита. Сейчас некоторые банки предлагают программы, по условиям которых использовать эту выплату можно в качестве первоначального взноса. Учитывая, что размер материнского капитала в 2016 году составил 453 тысячи рублей (в 2017-м индексации не будет), то на первый взнос при покупке небольшой "однушки" в пригородах Петербурга вполне хватит. Правда, банковские программы, в которых капитал учитывается как первый взнос, придется поискать. К сожалению, такую возможность предлагают далеко не все. А это значит, что и в выборе жилья покупатели ограниченны. Но все равно это реальная возможность как можно быстрее переехать в собственную квартиру.

 

Старая квартира как залог

Если у вас уже есть какое-то жилье, можно попробовать взять ипотеку под его залог. Суть процедуры в следующем: вы обращаетесь в банк, который работает с такой схемой выдачи ипотеки, соглашаетесь на оценку своей квартиры независимым экспертом. При этом надо понимать, что квартира должна быть абсолютно «чистой»: один собственник (сам заемщик), отсутствие долгов по коммунальным платежам, ненахождение в залоге. Чем лучше состояние недвижимости, тем выше она будет оценена. Банки, как правило, предоставляют ипотечный кредит на сумму 70-75 процентов от стоимости залоговой недвижимости. Например, вам нужна квартира стоимостью 4 миллиона рублей, при этом у вас уже есть жилье, которое оценили в 7 миллионов. В этом случае вы получите кредит, сумма которого может достичь до 80 процентов от стоимости заложенного имущества.

 

Потребительский кредит

Этот способ получить первоначальный взнос на новую квартиру петербуржцы используют достаточно часто. Можно сказать, это первое, что приходит на ум. И на первый взгляд он самый понятный, удобный и простой. Но здесь есть важные нюансы: брать обычный и ипотечный кредиты лучше в разных банках, но оформлять их одновременно. Потому что как только в базе кредитных историй появится информация, что у заемщика уже есть кредит, шансы получить ипотеку уменьшатся. При этом надо понимать, что финансовая нагрузка на семейный бюджет резко возрастет: одно дело успешно взять два кредита сразу, а другое - беспроблемно их оба выплачивать.

 

Включение первоначального взноса в ипотеку

Способ из серии "народные хитрости". Если ни один из перечисленных выше вариантов вам не подходит, можно попробовать еще один способ: стоимость квартиры без первоначального взноса увеличивается на сумму первого платежа. Суть схемы проста: допустим, квартира стоит 2,5 миллиона рублей. И для первого взноса покупателю требуется 500 тысяч. Застройщик предоставляет будущему владельцу квартиры расписку или чек, что взнос уже оплачен. Этот документ вы вручаете банку для выдачи ипотеки на полную стоимость жилья - на 2,5 миллиона рублей. А потом просто оплачиваете кредит без каких-либо сложностей. Однако имейте в виду, что такой подход не совсем "прозрачный" и законный и не каждый застройщик или банк согласится пойти вам навстречу. Хотя многие агентства недвижимости Санкт-Петербурга используют этот вариант как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости.

 

Искать ипотеку без первого взноса

Таких предложений в Петербурге очень мало, но они все-таки есть. В ипотеку без первого взноса можно купить квартиры с отделкой в новостройках строительной компании «КВС». Ипотечный кредит на 10 лет предоставляет СМП Банк под 12% годовых на сумму до 15 миллионов рублей.

 

Взнос нашли, что дальше?

Когда первый и самый сложный шаг на пути к собственной квартире сделан - найдены деньги на первый взнос, многие потенциальные новоселы не раздумывая идут в банк и берут ипотеку. Это самый распространенный способ решения квартирного вопроса и поэтому самый понятный. В том числе с финансовой точки зрения. При стоимости квартиры 2,5 миллиона рублей и при первоначальном взносе 400 тысяч ежемесячный ипотечный платеж составит порядка 24 тысяч рублей. При условии, что кредит взят на 15 лет. Если цена квартиры 3,7 миллиона, первый взнос 700 тысяч рублей, а кредит взят также на 15 лет, то ежемесячный платеж составит около 35 тысяч.

Как сэкономить?

Если хотите уменьшить ежемесячный платеж, ищите процентную ставку меньше, такие предложения в Петербурге есть.

А вот ожидать удешевления ипотеки и откладывать решение квартирного вопроса, не имеет смысла

“ Сейчас мы можем ожидать плавного снижения ключевой ставки и, как следствие, снижения ставки по ипотеке. Разумеется, это не приведет к снижению стоимости ипотеки вдвое, - считает директор по продажам и продвижению компании "СПб Реновация" Ольга Захарова. - Оптимальная процентная ставка последних лет, при которой рынок достигал пиковых значений по продажам первичной недвижимости, 10,5-11 процентов годовых. Ждать, что ставки упадут до 5-6 процентов, не стоит, тем более что предложение качественных городских проектов уменьшается и будет иметь дальнейшую тенденцию на снижение.

Пара слов о допрасходах

Многие заемщики наивно полагают, что, беря ипотечный кредит, они должны будут заплатить лишь процент, указанный в банковском предложении. Между тем переплата за различные услуги может составить от 3 до 10 процентов от стоимости жилья. Пожалуй, самые большие дополнительные расходы придутся на оформление страховки. В среднем на страхование дополнительно придется потратить от 0,5 до 2 процентов от стоимости недвижимости. Если речь идет о квартире за 2,5 миллиона, то это от 12,5 до 50 тысяч рублей. Нельзя забывать о дополнительных комиссиях банка: за снятие денежных средств, за безналичный перевод денег, за аренду сейфовой ячейки и так далее. В среднем это 5-10 тысяч рублей.

Поэтому наш совет: не планируйте вносить все имеющиеся деньги в качестве первоначального взноса по ипотеке. Оставьте 20-30 тысяч рублей, а при возможности и больше, для оформления сделки.

А если рассрочка?

Если вы уверены, что в ближайшее время получите крупную сумму, например, наследство, воспользуйтесь рассрочкой. Тогда вам не придется собирать справки и документы, подтверждать доход. Сделку можно оформить быстро, а переплата за квартиру в итоге будет минимальной. Но этот вариант подходит только тем, кто уверен в своей финансовой состоятельности.

Первый взнос

Как правило, чтобы получить рассрочку на покупку квартиры в новостройке, необходимо также внести первый взнос. Размер его колеблется от 10 до 60 процентов, в зависимости от застройщика.

Как сэкономить?

В петербургской компании "КВС" существует несколько видов длинных беспроцентных рассрочек, в том числе с первым взносом всего 10 процентов.

- Действует программа длинной беспроцентной рассрочки с первым взносом всего 10 процентов, - говорит управляющий "КВС. Недвижимость" Анжелика Альшаева. - Для того чтобы купить студию с кухонной мебелью и бытовой техникой, первоначально нужно внести всего 188 тысяч рублей. Существуют также варианты беспроцентных рассрочек с комфортным ежемесячным платежом 20 тысяч рублей.

Кстати, а можно без взноса?

Теоретически - да. Предложения рассрочки без первоначального взноса в Северной столице тоже есть, но их очень мало. Мы подробно изучили предложения петербургских застройщиков и нашли всего несколько вариантов, где первый взнос не требуется. Но в этом случае выплатить всю стоимость жилья надо успеть за три года, то есть за время строительства дома. А это значит, что ежемесячные платежи будут очень высокими. Считайте сами: покупая однокомнатную квартиру по средней цене 3,7 миллиона рублей в рассрочку без первого взноса на три года, каждый месяц вы должны будете отдавать застройщику по 100 тысяч рублей. За квартиру стоимостью 2,5 миллиона придется платить почти по 70 тысяч рублей в месяц в течение трех лет.

 

Кстати, будьте особенно внимательны, если вам предлагают длительную рассрочку, сроки которой дольше, чем строительство самого дома. Допустим, дом обещают достроить через два года, а рассрочку дают на четыре. Помните: если вы покупаете квартиру по договору долевого участия, вся ее стоимость должна быть выплачена тогда, когда дом построен. И здесь вы можете оказаться в двух ситуациях: либо застройщик предложит вам погасить всю сумму единовременно, либо вам придется заключать новый договор на новых условиях. А вот какими они будут - другой вопрос.

Лизинг и трейд-ин: теперь не только для авто

Некоторые петербургские застройщики предлагают интересную услугу - трейд-ин, по условиям которой владелец недвижимости может поменять ее на квартиру в новостройке. Как это работает? Вы заключаете договор на продажу старой квартиры и бронируете недвижимость в новостройке. Затем, когда прежнее жилье продано, одновременно подписываете два договора - о продаже старой и покупке новой. Если денег от продажи старой квартиры на покупку новой не хватает, можно оформить на недостающую сумму ипотеку или рассрочку.

Правда, надо быть готовым к тому, что цена старой квартиры, участвующей в обмене trade-in, будет ниже, чем в случае продажи ее на свободном рынке. Да и требования к имеющейся недвижимости довольно жесткие: она должна быть юридически чистой, а все документы - в порядке.

 

Еще одна альтернатива кредиту - лизинг. По сути, вы будете арендовать квартиру до того момента, пока не расплатитесь за нее. Подписывать договор в таком случае придется не только с застройщиком, но и с лизинговой компанией. Именно лизинговая компания приобретает понравившуюся вам квартиру у застройщика по договору долевого участия, а далее по договору уступки оформляет ее на вас. Как только вы выплатите все лизинговые платежи, сразу получите право собственности. Если лизинг оформляется на срок два-три года, проценты за пользование услугой не начисляются. В остальных случаях ставка может составлять от 8 до 13 процентов. Кстати, имейте в виду, что если лизинг оформляется на более длительный срок и под проценты, то процент начисляется не на сумму займа, а на общую стоимость квартиры. Поэтому даже при меньшей ставке сумма выплат может оказаться выше, чем при ипотеке.

На чем будем экономить - на квартире или на транспорте?

Итак, у вас есть необходимая сумма на покупку квартиры. Допустим, 2,5 миллиона рублей. На эти деньги вы можете приобрести квартиру-студию в Петербурге или однокомнатную квартиру в жилом комплексе на территории Ленобласти. В первом случае вам надо понимать: да, жить вы будете в городе и, возможно, недалеко от метро. Но насколько комфортно вам будет обитать в маленькой квартире? Может быть, через пару лет ситуация изменится и вам срочно понадобится жилплощадь побольше. Решить этот вопрос с ипотечной квартирой «на шее» будет гораздо сложнее.

Имея жилье в пригороде, надо быть готовым к другому раскладу: у вас полноценная "однушка" (или "двушка"), но времени и денег на дорогу до работы и обратно тратить придется больше. Здесь каждый решает сам, с какими нюансами он готов мириться.

Что еще можно сделать, чтобы сократить расходы?

Идея не нова – следить за акциями застройщиков. Они действительно помогают сэкономить. Еще одна возможность купить качественное и комфортное жилье, но за меньшие деньги - внимательнее искать варианты

“ Вдумчивым покупателям мы советуем присмотреться к новым микрорайонам в ближайших пригородах, - говорит управляющий "КВС. Недвижимость" Анжелика Альшаева. - Квартиры здесь на треть дешевле городского жилья аналогичного метража, но по своим качественным характеристикам значительно превосходят экономкласс в черте города.

Получится ли сэкономить, купив жилье без отделки?

На первый взгляд - да. Но если просчитать долгосрочные последствия такой идеи… В большинстве случаев денег на самостоятельный ремонт уйдет куда больше, что сведет экономию к нулю. Но самое главное - долгожданное новоселье придется отложить на неопределенный срок. Да и выбор квартир без отделки в петербургских новостройках эконом - и комфорт-класса не такой уж и большой. Спрос на них в этих сегментах тоже небольшой, поэтому застройщики снижают предложение такого жилья. Все больше петербуржцев отдают предпочтение квартирам, в которые можно "заехать и жить".

Кстати, сэкономить можно и на самой отделке, и даже порой на интерьере. Например, компания «КВС» предлагает своим покупателям подарок - сертификаты магазина ИКЕА. Квартиры застройщик передает с полной чистовой отделкой, полным комплектом сантехники и оборудованными кухнями. Это значит, что можно «сэкономить» не только время и деньги, но и нервы: после получения ключей не придется заниматься затратным ремонтом, терпеть цементную пыль, шум дрелей за стенами и так далее. Останется только приобрести мебель и аксессуары с помощью подарочного сертификата ИКЕА - и можно праздновать новоселье.

- Петербуржцы, как, впрочем, и покупатели из регионов, оценивают баланс качества и цены, - отмечает директор по продажам и продвижению компании "СПб Реновация" Ольга Захарова. - Под качеством потребитель подразумевает множество параметров: расположение дома, транспортная доступность, планировка квартиры, наличие отделки. Новостроек, где оптимальный набор качественных характеристик соответствует финансовым возможностям покупателей, не так много, как кажется на первый взгляд. Особенно в черте города, тем более предложение по городским квартирам будет уменьшаться.

 

Не только о деньгах

Выгода в деле приобретения жилья далеко не всегда заключается только в том, чтобы сэкономить как можно больше копеек. Если вы правильно просчитали свои силы, выбрали оптимальный способ собрать первоначальный взнос, вдумчиво решили вопрос кредитования или рассрочки, точно определили оптимальную для вас сумму "на новоселье" - теперь нужно постараться получить за эти деньги как можно больше. Больше комфорта, уюта, радости от нового дома. Для этого очень важно здраво оценивать не только цифры в предложениях застройщиков и банков, но и данные о конкретных новостройках.

 

Как оценить выгоды того или иного жилого комплекса? Разберемся на конкретных примерах.

Жилые комплексы "Новое Сертолово" и "Ясно.Янино"

Кто строит: ГК "КВС"

Срок окончания строительства: вторая очередь ЖК "Новое Сертолово" - март 2017 года, третья (1-й этап) - ноябрь 2018 года. Первая очередь ЖК "Ясно.Янино" - декабрь 2017 года, вторая (корпуса 2.1, 2.2) - сентябрь 2018 года.

На сайт ЖК

"Новое Сертолово" и "Ясно.Янино" - это зеленые мини-города по уникальным проектам в экологически чистом Всеволожском районе Ленобласти. Застройка четыре - восемь этажей, низкая плотность населения. Жители обеспечены школами, детскими садами, магазинами, паркингами. Во дворах устроены детские городки, спортивные площадки, тематические скульптуры, газоны, цветники. Одним словом, новоселам обеспечивается проживание в пригороде без потери стандартов жизни горожанина.

 

В продаже квартиры с чистовой отделкой, кухонной мебелью и бытовой техникой. Кстати, в парадных предусмотрены лифты и подъемники для маломобильных групп населения. Стоимость квадратного метра - от 55,5 тысячи рублей.

 

В чем выгода?

Ипотека. Возможность оформления ипотечного кредита в двадцати ведущих банках, специальные программы снижения ипотечных ставок для покупателей жилья в этих комплексах.

Новоселье в погонах. Действует военная ипотека.

 

Рассрочка. Действуют три вида беспроцентных рассрочек с комфортными формами расчета.

Скидки. Действуют привлекательные условия для клиентов из регионов России, а также программа "Клуб Ваших Соседей" - скидки на повторное приобретение недвижимости 2-3 процента плюс 50 процентов скидки на услуги по сопровождению сделки.

Допрезервы. У покупателей есть возможность использования материнского капитала и других госсубсидий, в том числе в качестве первого взноса.

 

Квартира в зачет. Действует программа "Квартира в зачет" - обмен старой квартиры на жилье с отделкой в новостройке.

   

Новоселам "Новое Сертолово" и "Ясно.Янино" гарантировано проживание в пригороде без потери стандартов жизни горожанина.

"Я смогу!"

Покупка квартиры лишь на первый взгляд кажется чем-то сложным и недоступным. На самом деле, мечта о собственном доме действительно может стать реальностью - даже если на ее осуществление на первом этапе не хватает денег. Главное, не жалеть времени на изучение всех вариантов, всех программ помощи новоселам, действующих в Петербурге, всех нюансов рассрочек и ипотеки. Главное, сделать первый шаг и сказать себе: "Я это смогу!" 

Источник
«Комсомольская правда»

Назад к списку