Что будет с рынком новостроек в 2017 году?

С НАДЕЖДОЙ НА ЛУЧШЕЕ

Прогнозы, звучавшие в 2014-2015 годах и предрекавшие масштабное падение рынка строящегося жилья, к счастью, не оправдались. Вывод новых объектов в Петербурге несколько сократился, но крупные девелоперы свои планы не меняли.

 - Застройщики вывели на рынок за год немало новых проектов. В том числе стартовали продажи и в новых городских "миллионниках", - говорит руководитель Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" Ольга Трошева. - Ожидается выход ряда новых проектов и в следующем году. Например, компания Setl City начнет реализацию проекта строительства жилого комплекса высокого класса на территории Петровского острова.

По мнению руководителя аналитического центра "Главстрой-СПб" Петра Буслова, существенных изменений на рынке в 2017 году не ожидается.

 - Застройщики будут растягивать проекты, выводить в продажу только тот объем жилья, который смогут реализовать, возможно, часть девелоперов захотят уменьшить свой портфель земельных участков или перейти в более низкий ценовой класс, - полагает эксперт. - Основную часть спроса по-прежнему будет составлять жилье массового сегмента с небольшим бюджетом покупки. Тренд увеличения полезных площадей в квартирах укрепится.

Хотя в целом ситуацию в отрасли участники рынка оценивают короткой фразой "могло быть и лучше". - Ситуацию, складывающуюся на рынке новостроек, как и в экономике страны в целом, можно охарактеризовать как неоднозначную и достаточно сложную, - говорит аналитик НП "Объединение строителей" Евгений Ортин. - Неуклонно сокращаются реальные доходы населения, с января 2017 года ожидается отмена государственной поддержки ипотечных ставок, служившая основным драйвером спроса на квартиры. Также с рынка практически ушли разочаровавшиеся в низкой доходности инвесторы.

Не идут на пользу рынку рост стоимости стройматериалов и энергоносителей, расходы застройщиков на строительство объектов социальной и транспортной инфраструктуры. А в 2017 году к ним добавятся отчисления в государственный компенсационный фонд долевого строительства.

 - Все это не может не сказаться на росте себестоимости строительства жилья, - добавляет Евгений Ортин.

КУДА ПОЙДУТ ЦЕНЫ

С одной стороны, снижаются доходы населения и спрос на жилье, с другой - растет себестоимость строительства, заканчивается льготная ипотека. Как в этой ситуации поведут себя цены?

 - Если в 2016 году средние цены на квартиры в новостройках просели в среднем на 3-4%, то строить прогнозы относительно того, куда развернется цена на квартиры в первом полугодии 2017 года, достаточно сложно, - говорит Евгений Ортин.

 - В новом году точно не стоит ждать снижения цен. Цены уже вплотную приблизились к себестоимости: в 2016 году застройщики удерживали цены (попытка поднять их в начале года была холодно встречена покупателями), при этом стоимость строительно-монтажных работ росла. Росли и продолжают расти дополнительные расходы, накладываемые государством: страхование, взносы в фонд обеспечения обязательств застройщика, законодательно закрепляемые обязательства по инфраструктуре и другие.

Застройщики будут пытаться выделиться скидками и акциями, но ценовое дно уже достигнуто, и такие акции на самом деле имеют массу скрытых тонкостей. Например, некоторые рекламируемые ставки по ипотеке действуют не на весь период, а только на первый год, - отмечает Марина Мартыненко, директор по маркетингу строительной компании "Норманн".

Петр Буслов считает, что стоимость жилья в наступающем году будет балансировать на уровне 2016 года, годовой рост, по мнению эксперта, не превысит 5 %.

Аналитики "Петербургской недвижимости" не ожидают существенного роста средних цен на рынке строящегося жилья в Петербурге и пригородной зоне Ленобласти.

 - Предполагаем, увеличение средней цены предложения в пределах инфляции, - говорит Ольга Трошева. - Рост будет различаться в зависимости от локации: там, где конкуренция высока, он будет минимальным, а в тех местах, где ощущается дефицит предложения, стоимость жилья может вырасти больше. Кроме того, по-прежнему будет отмечаться увеличение стоимости квартиры по мере роста строительной готовности дома.

 - В успешных, хорошо продуманных жилых проектах цены будут расти, - полагает управляющий ООО "КВС. Недвижимость" Анжелика Альшаева. - В наших микрорайонах "Ясно.Янино" и "Новое Сертолово", строительство которых ведется строго в соответствии с графиком, мы планируем пересматривать цены в сторону увеличения.

Правда, тем, кто планирует вкладывать деньги в недвижимость, надо понимать, что если раньше в любом случае рост был большим, сейчас ситуация изменилась: важно правильно выбрать объект.

 - Только экспертпрофессионал, который разбирается в рынке и обладает необходимыми знаниями, может дать правильный совет по выбору застройщика, комплекса и даже непосредственно квартиры, - продолжает Ольга Трошева. - Кроме того, брокер всегда в курсе различных временных акций застройщиков, которые позволяют приобрести жилье по более низкой стоимости. И, соответственно, заработать в итоге больше. Рост стоимости квартир в ликвидных объектах от старта до окончания проекта может достигать 30 %. Но, собираясь заработать, не забывайте о надежности застройщика. Например, компания Setl City работает на рынке 22 года и имеет положительную репутацию девелопера, который соблюдает все нормы законодательства.

 - Покупка недвижимости - это очень большие расходы, а если квартира покупается в ипотеку, то и длительные. При выборе жилья необходимо обращать самое пристальное внимание на соотношение цена-качество. Вдумчивым покупателям мы советуем присмотреться к проектам комплексного освоения территории в ближайших пригородах. Квартиры в этих локациях на треть дешевле городского жилья аналогичного метража. Вместе с тем, по своим качественным характеристикам такие проекты значительно превосходят эконом-класс в черте города, - советует Анжелика Альшаева.

ПОДСТРОЙКА ПОД ПОКУПАТЕЛЯ

Снижение спроса на новостройки заставляет девелоперов искать все возможные способы сделать недвижимость более доступной.

 - Снижающаяся платежеспособность населения влияет как на объем проданной недвижимости, так и на сумму сделки и характеристики самого продукта, - поясняет Петр Буслов. - Девелоперы учитывают, что доходы потенциальных покупателей становятся меньше, и отражают это в квартирографии новых проектов.

Другими словами, чтобы снизить цены, застройщики уменьшают неэффективную площадь квартир, проектируют компактное жилье с эргономичными планировками.

Например, по данным аналитического центра "Главстрой-СПб", на сегодняшний день на долю студий и однокомнатных квартир в домах экономкласса приходится около 70-75 % жилой площади, на "двушки" - 20-25 %, на "большие" - трех- и четырехкомнатные квартиры - 5 % площадей. В проектах комфорт-класса доля однокомнатных квартир и студий несколько ниже - 50-60 %. Двухкомнатные квартиры составляют 25-35 % от всей массы квартир в классе "комфорт", "трешки" - 5-15 %.

Средняя площадь квартир в строящихся петербургских новостройках комфорт-класса равна 40- 45 кв. метров, в проектах эконом-сегмента показатель чуть ниже - 35-38 "квадратов".

 - Квартиры в Санкт-Петербурге всегда будут востребованы: улучшение жилищных условий, формирование новых семей, переезд из другого города. А доля масс-маркета - это львиная доля от всего первичного рынка жилья, - резюмирует Мартыненко.

Источник
газета «Мой район»

Назад к списку