Тенденция редевепломента территорий под жилую застройку в Санкт-Петербурге сохранится

Понятие «редевелопмент» плотно вошло в бизнес-словарь строительной отрасли в РФ. Однако девелоперы, реализующие проекты в данной отрасли, до сих пор сталкиваются с рядом сложностей, который каждый из крупных игроков рынка решает по-своему. Об опыте ГК «КВС» и последнем проекте компании мы поговорили с Владимиром Трекиным, первым заместителем генерального директора компании.

В Санкт-Петербурге не так много успешных проектов освоения так называемого «серого пояса». Как Вам кажется: в чем основные причины такой ситуации? Есть ли, на Ваш взгляд, специфика развития промышленных зон в Петербурге?

Дефицит свободной земли под застройку в  Санкт-Петербурге влечет за собой практически неизбежную необходимость освоения территорий  «серого пояса».  Однако активное освоение промзон, занимающих около 13% городской территории, тормозит ряд проблем, с которым компаниям неизменно приходится сталкиваться при реализации проектов редевелопмента.

Круг этих вопросов достаточно широк. Во-первых, как правило, большинство крупных территорий поделены между несколькими собственниками, что может сильно осложнить процесс покупки участка. Вторая проблема – санитарно-защищенные зоны, которые зачастую накрывают потенциально интересные пятна.  Их площади (радиус) значительно превышают площадь промышленных объектов, однако предприятия не стремятся их сокращать. Еще одна проблема заключается в отсутствии утвержденных проектов планировки территории. А те, что  уже разрабатываются, просто не успевают пройти утверждение в виду непрерывных изменений, вносимых в  градостроительные нормативы.

Кроме того, девелоперы тратят много времени на процедуру изменения целевого назначения земельного участка, и в целом на оформление документов.

Особая петербургская специфика, конечно, существует. Санкт-Петербург  -  исторический памятник, внесенный в список ЮНЕСКО. Это, разумеется,  накладывает ряд ограничений на освоение этого конгломерата территорий. Уникальность Петербурга  диктует особый подход к архитектурному облику проектов, ограничивает высотность зданий.  Это, конечно, удорожает себестоимость  инвестиционных проектов и снижает маржу инвесторов.

Нередко уже при реализации проекта выявляются объекты культурного наследия, которые необходимо сохранить, что также сказывается на экономике. Девелоперам постоянно приходится искать компромиссные решения для того, чтобы соблюсти баланс интересов  нового строительства и сохранения культурного наследия.

Однако освоение «серой зоны» идет своим чередом.  Есть ряд заметных проектов  - на территории заводов «Стройфарфор», «Керамика», «Вагонмаш»,  «Петмол», «Красное знамя».  К нашим промышленным территориям проявляет интерес бизнес из других регионов. Например, москвичами  заявлен крупный жилой проект на части территории комбината «Самсон».

Мы в прошлом году приобрели на торгах земельный участок в 10,4 га – бывшая площадка ОАО «775-й артиллерийский ремонтный завод», принадлежащего Минобороны. 

Расскажите, пожалуйста, подробнее о новом проекте КВС. На какой стадии сейчас его реализация?

Приобретенное нами пятно находится в Калининском районе Санкт-Петербурга, это бывшие территории Министерства обороны. В рамках оптимизации обслуживания военного имущества завод был выведен за пределы города, и сейчас этот участок активно осваивается девелоперами. Кроме ГК «КВС» здесь реализуют жилые проекты компании «ЛСР», «ЦДС» и «РосСтройИнвест». Совместными усилиями нам удастся сформировать на месте промзоны прекрасный жилой район.

Наш проект представляет собой жилой комплекс с паркингом на 480 машиномест и встроенно-пристроенными коммерческими помещениями. Общая площадь вводимого жилья составит около 41 тыскв.м, это 864 квартиры.

По стандартам ГК «КВС» обязательным условием при реализации жилого комплекса является создание собственной инфраструктуры, обеспечивающей удобство проживания жителям. В рамках проекта будет построен детский сад на 220 мест, торгово-развлекательный центр, детские и спортивные площадки.

Территория под наш новый инвестиционный проект подготовлена  - произведен демонтаж  надземных конструкций и подземных коммуникаций ряда нежилых построек, разработан комплект проектной документации и комплекс необходимых мер экологического сопровождения. Работы осуществляла компания «Размах Санкт-Петербург».

Мы уже получили согласование Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга градостроительного облика зданий жилого комплекса. Предложенное нами архитектурное решение стилистически вписывается  в сложившуюся застройку: фасады в теплой цветовой гамме с использованием светлого и теплого оттенков, витражное остекление.

Каковы перспективы развития «серого пояса»? В Москве уверенно лидирует развитие территории под коммерческую застройку, в Петербурге доминирующей концепцией редевелопмента жилищная. Сохранится ли в Петербурге эта тенденция?

На  наш взгляд, существующая в Петербурге тенденция сохранится. Сегодня рынок не готов воспринять новые масштабные объекты коммерческого назначения, в отличие от востребованных жилых проектов.  Другое дело, что жилая застройка  неизбежно подтянет «коммерцию». Рядом с жилыми массивами обязательно появится сопутствующая инфраструктура – торговые центры, предприятия общественного питания, сервисные центры.

Наиболее интересными для проектов редевелопмента считаются территории в Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском, Фрунзенском, Московском, Невском и Красногвардейском районах. Именно они будут осваиваться и развиваться в числе первых. Насколько активно будет идти этот процесс, ответить непросто.

Процесс редевепломента очень сложный, капиталоемкий и требует значительных временных затрат, а в текущей экономической ситуации трудно делать даже краткосрочные прогнозы.

Источник
«Редевелопмент»

Назад к списку