Застройщики упражняются в схемах

Девелоперы продолжают совершенствовать финансовые схемы приобретения строящегося жилья. Цель - минимизировать последствия кризисного снижения платежеспособности потенциальных клиентов.

Помимо традиционных для высококонкурентных рынков программ субсидирования банковских процентных ставок, застройщики активизировали разработку особых схем рассрочки, делая упор не на длительность, а на другие параметры, позволяющие сделать процесс покупки доступным большему числу покупателей.

«Возможность приобрести квартиру в рассрочку сегодня предлагают практически все строительные компании. Средний срок предоставления рассрочки на рынке города – 1-2 года или до окончания строительства объекта», - констатирует коммерческий директор «Главстрой-СПб» Алексей Гусев.

Особенностью вводимых в последнее время дополнительных схем рассрочки от застройщиков не в длительности, а в снижении размера ежемесячных платежей и/или переносе основной части выплат на момент завершения возведения дома. Кроме того, такие схемы призваны позволить покупателям реализовать имеющееся жилье.

Рассрочка — для избранных

Как бы там ни было, процент покупателей, готовых воспользоваться рассрочкой в целом по рынку невелик. «В общем объеме заключенных договоров «Главстрой-СПб» 55% - ипотечные сделки, 30% покупателей единовременно оплачивают полную стоимость, 15% оформляют рассрочку», - озвучивает статистику Алексей Гусев. Аналогичную долю сделок с привлечением рассрочки — 15% - приводит для объектов Setl City руководитель отдела ипотечного кредитования ЦРП «Петербургская Недвижимость» Юлия Мошкова.

 

Юлия Мошкова, ЦРП «Петербургская Недвижимость»

«Рассрочка выглядит более предпочтительной, когда покупатель, благодаря своим доходам или большому первоначальному взносу, может оплатить квартиру, не занимая деньги у банка, то есть не переплачивая за использование средств кредитной организации. Застройщик предоставляет рассрочку, если у него есть необходимость ускорить продажи квартир в конкретном жилом комплексе», - рассуждает директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая.

 «Среди наших покупателей встречаются такие, кто по каким-то причинам не доверяет банкам или не любит брать в долг надолго, - дополняет управляющая ООО «КВС. Недвижимость» Альшаева Анжелика. - Именно они выбирают такую схему приобретения квартиры, как рассрочка от застройщика. В этом случае не требуется справок, подтверждающих доход, нет ограничений по возрасту. Рассрочка не требует обязательного страхования объекта недвижимости и страхования жизни, как при оформлении договора ипотечного кредитования, а квартира не оформляется в залог банку».

 Артем Босов полагает, что при рассрочке застройщик в значительной степени принимает на себя риски ненадлежащего исполнения покупателем своих обязательств по оплате. «Кредитование девелоперами своих покупателей путем предоставления различного рода рассрочек – во многом следствие недостаточной зрелости рынка, - рассуждает эксперт. - Каждый должен заниматься своим делом: девелоперы – строить, банки – предоставлять финансовые ресурсы. А клиенты должны иметь возможность получить денежные средства по адекватным ставкам».

Качество, а не количество

При этом количество ипотечных банков-партнеров у застройщика не является принципиальным моментом, полагает Алексей Гусев: «В этом вопросе важно не количество, а качество ипотечных программ».

«Принципиальным для клиентов является ипотека от крупнейших российских банков, таких как Сбербанк и ВТБ24, - поясняет Артем Босов, - Готовность крупнейших банков кредитовать проект является своего рода индикатором надежности застройщика и реализуемого им проекта. Но статус крупнейших обязывает такие банки довольно консервативно подходить к оценке качества заемщиков, что делает затруднительным получение ипотечного кредита для части клиентов».

«В каждом банке свои условия выдачи займов, которые могут подходить одному покупателю и не подойти другому, - рассказывает Юлия Мошкова. - Например, какие-то банки готовы рассматривать в качестве заёмщиков не граждан РФ или принять к рассмотрению справку о доходах по форме самого банка. Подобные нюансы очень важны для значительного числа покупателей».

«Чем больше банков-партнеров, тем больше вероятность, что кредит будет выдан, а квартира – куплена», - формулирует простое правило Юлия Ружицкая.

Субсидии — не ноу-хау

При этом базовая стоимость кредита не является сегодня ключевым параметром на рынке строящегося жилья, так как условия банков, присоединившихся к госпрограмме субсидирования ставок, отличаются незначительно.

«В целом, параметры ипотечных программ у банков схожи, - подтверждает Алексей Гусев. - Основные различия заключаются в дополнительных опциях, которые девелоперы формируют совместно с финансовыми партнерами».

Как правило, речь идет о программах субсидирования процентных ставок.

 

«Маркетинговая составляющая в таких предложениях, безусловно, главная, - признает Артем Босов. - Но застройщики здесь не являются новаторами. Если мы посмотрим на автомобильный рынок, то субсидированные производителем процентной ставки по кредиту вошли в обычную практику уже несколько лет назад и пользуются неизменным спросом. Рынок строящегося жилья в настоящее время является чрезвычайно конкурентным и появление подобный продуктов скорее закономерность, чем какое-то ноу-хау».

«На сегодняшний день практически каждый третий застройщик предлагает маркетинговые ставки, рынок переполнен предложениями подобного рода, - уточняет директор по развитию строительной компании Л1 Надежда Калашникова. - Интерес покупателей к подобным программам заметно упал. Для клиента приоритетом все-таки является не только ставка по кредиту, но также размер ежемесячного платежа и стоимость квартиры. Поэтому выбор зачастую падает на стандартные и понятные заемщику программы кредитования».

Что касается специальных программ, направленных на покупателей, улучшающих жилищные условия путем продажи имеющегося жилья, то программы зачета недвижимости от застройщиков особого распространения не получили. «Застройщики не заинтересованы в продаже вторичного жилья самостоятельно, это отдельный вид бизнеса», - уверен Алексей Гусев.

«На текущем рынке такие программы не выгодны ни застройщику, ни покупателю, - категоричен Артем Босов. - Покупателю они не выгодны в первую очередь потому, что застройщики, как правило, реализуют имеющееся жилье клиента с существенным дисконтом – до 30% от рыночной стоимости. Тем самым они закрывают свои риски, связанные с длительной продажей вторичного жилья, и как следствие – длительным получением денег за квартиру в новостройке.

Скорее, развиваются особые программы рассрочки, призванные отсрочить расчеты с покупателем, продающим имеющееся жилье на несколько месяцев.

Так, ГК «КВС» предложила два варианта подобной программы. После оценки стоимости имеющегося жилья, покупатель может заключить договор о реализации квартиры и получить отсрочку по оплате на 3 месяца (в таком случая строящаяся квартира продается по максимально выгодной цене 100%-ной оплаты) или на полгода (тогда фиксируется чуть более высокая цена). «Покупателю предлагается воспользоваться услугами партнерского агентства, которое будет нести ответственность за реализацию его недвижимости; вся процедура осуществляется по принципу «одного окна» - в офисе ГК «КВС». По нашим прогнозам, реализация этой программы позволит привлечь дополнительно 5% клиентов», - рассказывает Анжелика Альшаева.

Источник
РБК

Назад к списку